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      購房寶典:

        我們用最“科學、易懂、貼近民生”的主導思想,向廣大市民推廣理性、科學的購房觀念。就當前人民群眾最關心、最容易碰到的購房熱點問題進行通俗易懂的闡述。如哪些是住房消費的最新理念,如何給自己的住房消費定位,如何權衡房產要素,如何分析房型,如何規避購房風險,如何進行住房支出和財務安排等!顿彿繉毜洹房勺鳛樽x者在買房過程中遇到的一些實際問題作出簡明扼要的解答。
     
        買房——“一手”還是“二手”

        隨著樓市調控的節節深入,市場觀望潮漸濃,房地產市場進入市場調整期,市場上“房價拐點論”一度四起,F階段究竟適不適合買房?該怎么買房?買“一手”房還是“二手”房?這是現階段購房者問得最多的問題。
        面對諸多類似問題,中廣信研市場究中心提醒廣大購房者:買房不似考試,沒有標準答案。要根據自己的實際情況,合理置業。
      何為“一手房”和“二手房”

        一手房是指房地產開發商依法取得土地使用權后,在土地上建造并取得政府批準銷(預)售的商品房。房屋根據用途分為住房和商用房。住房包括住宅、別墅和公寓,商用房包括商鋪和寫字樓。一般來說,只進行過一次交易的房子,就是一手房。
        二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言,是房地產產權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。
     
          產權解析:什么是小產權房?

        小產權,所謂“小產權”是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,所以叫做“鄉產權”,又叫“小產權”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
        房改房又可以叫做已購公房,是指享受國家房改優惠政策的住宅。即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房又分為成本價、標準價(優惠價)、央產房等類型,每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產權。
    “一手房”和“二手房”的區別
    “一手房”和“二手房”是相對于開發商手里的商品房而言的,那么對于購房者而言,兩者也有著截然不同的區別,大致包括以下七點:
    1.期房、現房 一手房基本上都是期房(當然也有現房),二手房都是現房
    2.購房首付比較 一手房購房首付比例小一點(目前商貸為40%;公積金貸款為30%);二手房大一點(貸40%)。
    3.價格比較 二手房由于地勢較好,普遍比位于待開發區域的一手房價價格略高。
    4、中間環節比較 一手房買的時候省心(房產證辦理的手續自己只用提供基本手續就可以,其他不用操心,開發商完全給辦好)。二手房手續比較繁瑣(主要是從過戶到領證都得自己直接出面,到場,簽字什么的,比較麻煩)
    5.裝修耗費比較 一手房在交房后裝修還是一筆很大的開銷,二手房一般都是裝修好的房子,姑且不算裝修的花費,反正在裝修污染上比新房揮發性燃料少很多了。
    6.購買流程比較 一手房。你只給開發商提供你自己的基本條件,其他什么都不用管,只要等著領證就可以了。二手房,先簽合同,然后公證。 一次性付款的話直接到房管局過戶(過戶流程比較麻煩,各地又有些差異,不過都有人指點你怎么做的,這里不細細復述了),過戶完直接領證就一切OK了。如果你需要按揭的話,公證過以后先到銀行做房產評估,申請貸款,看這個房子的評估價是多少,如果銀行審批通過,可以去過戶,過戶完以后,《抵押權證》在銀行,你直接拿房產證。
    7.位置比較 一手房一般來說,位置都為城市新興區域或即將開發區域。此類區域目前交通欠便利,周圍配套尚未齊全,但未來發展前景較好;而二手房位置多位于城市發展成熟區域,交通便利,配套齊全。二者相比,各有優勢。

      不同需求不同置業

      一手房的受眾客群相對廣泛,首次置業者、改善性購房者、投資客等;而二手房的受眾范圍較之前相對狹隘,二手房對有些無房的人,可以買一套別人多余的房;而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的,可以賣掉舊房買新房;而那些住房富余戶,也能賣掉自己的多余住房換取收益?v觀房產市場,大致有以下幾類人群屬于二手房受眾群體:
        一、迫切需要住房者。這類人群因工作或經商需要,迫切需要在本地安家置業,新房開發周期較長,而二手房在一定程度上緩解了這種不足之處;
      二、為孩子購置“學區房”。這類人群主要目的是為了孩子的上學方便而買房置業,他們既希望房子離孩子的學校近,且希望周邊交通便利、生活配套齊全,這樣,普遍位于成熟居住生活區的二手房變成了置業首選。
     
     
      曾有一度,永興房產網對消費者的購房意愿調查顯示,二手房吸引力快速上升,一個主要因素就是新房價格上漲過快形成了價格壁壘。而二手房源的戶型面積較為寬泛,對于希望購置低總價房產的消費者而言,選擇面較廣。同時,新房多為期房,購房的不確定風險較多,而且不能即時入住,也造成了部分急于購房客群的分流。
      但隨著樓市調控的深入,房產市場成交量逐漸走低,二手房市場也陷入低迷。中廣信市場研究中心提醒廣大購房者,購置二手房也要考慮其劣勢,如房屋升值能力,資產折舊率,貸款成數限制以及戶型結構是否適合居住、舒適度是否滿足要求等問題,不能脫離自身實際需求盲目購置二手房產。
    總而言之,無論是一手房還是二手房,購房者皆需根據自己的切身需求和不同情況合理安排購房置業計劃,切不可盲目跟風,人云亦云。
     
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